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Zahlungsverzug: Mietsaldoklage zulässig

(ho) Klagt ein Vermieter auf Räumung, nachdem er wegen Zahlungsverzugs gekündigt hat, so darf er seinen Klageantrag auf den Saldo eines Mietkontos stützen, wenn sich aus dem Kontokorrent eine Zuordnung von Gutschriften und Zahlungen vornehmen lässt. Das ist der Fall wenn,

  • der Vermieter die Höhe der Nettomiete und der Betriebskostenvorauszahlungen angegeben hat,
  • ein Mietkonto eine Zusammenstellung von Forderungen und Zahlungseingängen zeigt,
  • dabei mehrere Buchungsvorgänge ausweist, und wenn
  • bei mangelnden eigenen Angaben zur Verrechnung von Mieter als Schuldner oder Vermieter als Gläubiger nach den gesetzlichen Verrechnungsgrundsätzen (§ 366 Abs. 2 BGB) bestimmt werden kann, wie Zahlungen und Gutschriften auf die im Mietkonto aufgeführten Forderungen vorzunehmen sind.

Der BGH (Urteil vom 6.2.2019 - VIII ZR 54/18) setzt damit seine ständige Rechtsprechung zur Zulässigkeit von Saldoklagen nach zahlungsverzugsbedingter Kündigung fort (im Anschluss an seine Urteile vom 21. März 2018 – VIII ZR 68/17 und VIII ZR 84/17 sowie vom 05.12.2018 – VIII ZR 194/17.). Der Fall:

Vermieter V kündigt wegen Zahlungsverzugs und klagt gegen Mieter M auf Räumung und Zahlung. Den Zahlungsantrag stützt er auf den mit überreichten Ausdruck seines Mietkontos, das Mietforderungen, Mahngebühren, Mietminderungen, und Betriebskostenvorschüsse als Forderungen einstellt und geleistete Zahlungen und Gutschriften ausweist. Den sich ergebenden Saldo macht V zum Gegenstand seines Klageantrags. Die Berufungsinstanz hält diesen Zahlungsantrag für unzulässig, weil er nicht ausreichend bestimmt sei (§ 253 Abs. 2 Nr. 2 ZPO).

Der Bundesgerichtshof (BGH) sieht das anders und sprich die Zahlungsklage zu. Eine solche Zahlungsklage, gestützt auf einen Kontensaldo, sei zulässig, der Klageantrag ausreichend bestimmt. Der Vermieter müsse nicht angeben, welche Zahlung er auf die Forderung verrechnet habe. Denn das Gesetz selbst sehe hierfür Regelungen vor, wenn die Streitparteien dazu keine Angaben machten (§ 366 Abs. 2 BGB). Diese Regel sei vom Gericht anzuwenden, wenn der Kläger zumindest so viele Tatsachen vorgetragen hätte, dass die Verrechnungsregel damit ausgefüllt werden könnte. Ausreichend sei die Angabe der Höhe der Nettomiete und der Betriebskostenvorauszahlung. Selbst wenn sich der Charakter einer Vorauszahlung nicht ausdrücklich ergebe, sei der Charakter einer geleisteten Zahlung als Vorauszahlung zu unterstellen, wenn der Vermieter keine Anhaltspunkte liefere, dass er auch Nachforderungen aus einer erteilten Betriebskostenabrechnung zum Gegenstand seiner Klage macht.
Im Zweifel also: Vorauszahlung, wenn andere oder nähere Angaben fehlen!

Nachzutragen bleibt der Grund für diese Differenzierung zwischen Vorauszahlung und Abrechnungssaldo. Die Vorauszahlung auf Betriebskosten zählt mit zum kündigungsrelevanten Mietrückstand, ein Abrechnungssaldo nicht. Dieser Mietrückstand muss aufgrund eines den Mieter zurechenbaren Verschuldens entstanden sein. Nur dann wird ein Rückstand zum „Verzug“ (§ 286 Abs. 4 BGB).

Was die Art der kündigungsrelevanten Mietrückstände angeht, so zählen grundsätzlich Grundmiete und Betriebskosten, mithin also die Bruttomiete (BGH, Urteil vom 18.7.2012 – VIII ZR 1/11, ZMR 2012, 853 = DWW 2012, 261 = NJW 2012, 3089 = NZM 2012, 676; BGH, Urteil vom 23.7.2008 – XII ZR 134/06, NJW 2008, S. 3210 ff = GE 2008, 1319 = NZM 2008, 770 = GuT 2008, 353 = ZMR 2009, 19; BGH, Urteil vom 28.11.2007 – VIII ZR 145/07, NJW 2008, 508 = NZM 2008, 121 = ZMR 2008, 196; OLG Naumburg, WM 1999, S. 160; OLG Koblenz, NJW 1984, S. 2369). Ausbleibende monatliche Vorauszahlungen und Pauschalen sind folglich als wiederkehrende Leistungen kündigungsrelevant. Nicht kündigungsrelevant sollen nach bislang noch herrschender Meinung Nachzahlungsrückstände aus einer Betriebskostenabrechnung sein (OLG Koblenz, Rechtsentscheid vom 26.7.1984 – 4 W RE 386/84, NJW 1984, 2369; AG Gelsenkirchen, Urteil vom 26.62001 – 3 bc 345/01, ZMR 2002, S. 279).

© Dr. Hans Reinold Horst

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